Вопрос узаконивания перепланировки квартиры имеет много нюансов и зависит от типа и места вносимых изменений, типа здания и требований городских органов управления, которые могут незначительно отличаться. Благоразумнее выполнять изменения в порядке и соответствии с законодательными нормами, таким образом при возможных проверках или при продаже жилья с новой конфигурацией квартиры не будет никаких проблем.
Законодательная база
В терминологии выделяются два понятия по изменениям, вносимым в жилое помещение:
- переустройство (переоборудование) — изменения касаются инженерных сетей, электрооборудования, сантехнических приборов, которые требуют внесения соответствующих записей в техпаспорт помещения;
- перепланировка — изменение формы и/или размеров помещения за счёт перемещения стен, дверных и оконных проёмов, что также фиксируется в техпаспорте.
Основным нормативным документом при перепланировке квартир является Жилищный Кодекс РФ, в актуальной редакции 2016 года, а именно — глава 4 (ст. 25–29):
- виды перепланировок и переоборудования;
- основание для выполнения работ;
- в каких случаях отказывают в согласовании;
- оформление Акта выполненных работ;
- последствия, предусмотренные кодексом, при самовольной перепланировке.
О разрешаемых и запрещённых законодательно переоборудованиях и перепланировках информация дана в «Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда», утверждённых Госстроем РФ в 2003 году, а именно в п. 1.7.
Для Москвы следует руководствоваться и ППМ от 25.10.2011 г. № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах» (с изм. на 2 авг. 2016 года) с обязательными приложениями. В постановлении наиболее полно рассматриваются все этапы работ, порядок согласования и утверждения, даны бланки заявлений, актов, разрешительных документов, перечислены ограничения при выполнении перепланировок. Данным документом можно пользоваться в качестве справочного и жителям других городов, в особенности, если местными органами аналогичное постановление не принято.
Важно! Кодекс об административных правонарушениях (КоАП РФ, ст. 7.21) определяет размер штрафа за самовольную перепланировку помещений в многоквартирных домах в размере 2,0–2,5 тыс. руб., в жилых домах — 1,0–1,5 тыс. руб. При обнаружении перепланировки, разрешение на которую получено быть не может, владельца или арендатора квартиры обязуют устранить переделки за свой счёт. При неуплате штрафа и/или неустранении изменений возможно увеличение его суммы в трёхкратном размере, а в некоторых случаях — даже продажа квартиры через торги.
Перепланировки, для которых требуется и не требуется узаконивание, ограничения на перепланировку
Рассмотрим, какие изменения возможны в принципе, и какие перепланировки требуют или не требуют разрешения.
Требующие узаконивания
Большинство переделок, которые планируются при капремонтах или при въездах в новостройку, требуют узаконивания:
- дополнительные стены и перегородки, увеличенная толщина (масса) устройства полов, увеличивающие нагрузку на перекрытия (свыше 150 кг/м2) и несущие стены;
- соединение двух помещений или двух квартир в одну с нарушением целостности несущих стен;
- расширение полезной площади за счёт кладовок;
- перемещения санузла, ванны, установка душевых кабинок, джакузи вне санитарных зон;
- изменение конфигурации и размеров, перенос балконов, лоджий, окон, лестниц, дверных проёмов;
- установка оборудования, требующего прокладки и подключения коммуникаций — газовые плиты (замена электроплит на газовые и наоборот), колонки, котлы, бытовые и сантехнические приборы, подсоединяемые к водопроводу и канализации;
- подключение коммуникаций;
- монтаж/демонтаж лестничных пролётов;
- оборудование тамбуров с изменением их размеров.
Не требующие узаконивания
Не узаконивать можно следующие изменения:
- объединение помещений с нарушением целостности или сносом некапитальных стен;
- монтаж/демонтаж встроенной мебели;
- замена коммуникаций и оборудования на аналогичные объекты, устанавливаемые на том же месте;
- остекление балконов, лоджий;
- косметический ремонт.
Для изменений, не нуждающихся в согласовании и разрешении, достаточно внести соответствующие изменения в техпаспорт квартиры. Делается это, чтобы не возникли проблемы при операциях с недвижимостью.
Ограничения на перепланировки
Убедитесь в первую очередь в том, что имеете право вообще выполнять перепланировку. Например, часто в случае приобретения квартиры в ипотеку на весь срок выплат любые конфигурационные изменения могут быть запрещены.
Кроме этого, разрешения не выдаются на изменения, влекущие:
- нарушение прочности и возможное разрушение (полное или частичное) несущих конструкций здания;
- затруднение или прекращение функционирования инженерных систем;
- ухудшение эстетики фасада здания;
- затруднение использования противопожарных выходов и устройств;
- ухудшение жилищных условий жильцов квартиры или дома в целом.
Проём в несущей стене с усилением конструкции
Таким образом, запрещается:
- организовывать проёмы (двери, окна) в несущих конструкциях без дополнительного укрепления;
- объединять квартиры, расположенные на разных этажах, если это связано даже с частичным демонтажем межэтажного перекрытия (без выполнения специальных работ);
- демонтировать части фасада с целью объединения жилого помещения и лоджии (без выполнения специальных работ);
- объединять санитарные комнаты с жилыми;
- пристраивать балконы, лоджии, веранды к квартирам первого этажа и погреба под их балконами/кухнями (зависит от места);
- выносить радиаторы на балконы, лоджии;
- обустраивать в многоквартирном и многоэтажном доме водяные тёплые полы;
- перекрывать вентиляционные каналы и пожарные лестницы.