Что такое перепланировка и откуда она берется

Определения перепланировки (переоборудования и т.п.) четко даны в новых, уже вступивших в силу нормативных документах. Для того, чтобы, чтобы разобраться с этим вопросом следует понять, что такое квартира, офис, и вообще помещение.

  • Фактически: Любое помещение — это Ваше пространство за входной дверью, со стенами, потолком, имуществом.
  • Юридически: На любое помещение есть документы:      Поэтажный план БТИ с экспликацией (таблицей, где всем помещениям присвоен номер, указана их площадь, и их назначение).      Документ на ваше право собственности (Свидетельство о государственной регистрации права собственности) либо на ваше право пользования этим помещением (Договор социального найма, аренды и прочее)Причем, свидетельство о собственности четко соответствует поэтажному плану БТИ. Эти данные хранятся в Государственном Регистрационном Органе. То есть основой регистрации вашего права является поэтажный план БТИ с экспликацией. Таким образом, перепланировка — это отличие фактического вида квартиры (помещения) от плана БТИ .
  • Финансово: Ваша квартира — это рыночная стоимость квадратного метра площади по поэтажному плану БТИ, при условии его соответствия фактическому виду квартиры (помещения).Объект
    недвижимостиКвартира
    без перепланировкиКвартира
    с перепланировкой, без оформления документовКвартира
    с перепланировкой, с оформленными документамиЕго стоимость в %100%80%120%

Таким образом:

Перепланировка — это ремонтно-строительные действия в помещении, которые требуют внесения изменений в документы: план БТИ и свидетельство о собственности (Договор социального найма и т.п.) с целью полной реализации этого (владения, пользования, распоряжения), а также увеличения рыночной стоимости Вашего объекта недвижимости.

Стоимость документов, сопровождающих ремонтно-строительные работы по государственным нормативам, исчисляется в 5%-10% выражении от стоимости строительного объекта.
То есть перепланировка — это сделка с недвижимостью.

Что делать, если Вы решили выполнить перепланировку?

1. Определиться с эскизом

Требования к эскизу (он может быть выполнен на поэтажном плане БТИ) таковы: планируемая перепланировка должна быть конструктивно возможной, и юридически согласуемой.Лучше всего, прямо с этого этапа довериться профессионалам и заказать Архитектурно-Планировочное Решение (АПР).
Во-первых, перед вами не будет стоять вопрос конструктивной возможности предложенного архитектором варианта.
Во-вторых, грамотный архитектор прекрасно владеет и юридической составляющей перепланировки и не станет «СМУЩАТЬ» Вас вариантами, на которые, в последующем, невозможно получить Разрешение.
То есть ваши деньги по оплате услуг дизайнера-архитектора не будут выброшены на ветер.

Наша организация предлагает услугу разработки и выпуска АПР-альбома, включающего в себя 3 разных варианта планировки данного объекта. Все предлагаемые нашими архитекторами варианты учитывают вышеназванные требования. Вам останется только выбрать тот вариант, который понравится или побыть соавтором, смоделировав из предложенных вариантов наиболее для Вас приемлемый.
(ВНИМАНИЕ! Многие дизайнеры в силу неполного образования или других причин не владеют этими вопросами и могут ввести неискушенного клиента своими вариантами в заблуждение: то есть предложить Вам то, что невозможно воплотить в жизни)

2. Заказ технической документации:

В нее входит:

  1. Техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания и возможности частичного переустройства квартиры
  2. Проект перепланировки

Эскиз, выполненный на плане БТИ, или выбранный Вами вариант Архитектурно-Планировочного Решения, и поэтажный план БТИ с Эскспликацией квартиры до перепланировки нужны инженеру-проектировщику для осуществления необходимых расчетов, выполнения технического обследования Вашей квартиры, разработки и выпуска технической документации. Юридическая ответственность за разработанные проектные решения с момента выпуска технической документации переходит на организацию, инженера проекта, главного инженера проекта, выпустивших данную техническую документацию.

Возможно, перепланировка, которую Вы собираетесь осуществить, действительно состоит лишь в демонтаже (сносе) ненесущей перегородки и для получения Разрешения может быть отражена эскизно на поэтажном плане БТИ. Но информация, содержащаяся в поэтажном плане БТИ, не дает полного представления о стенах Вашей квартиры. На бытовом уровне Вы знаете, что стенка эта — легкая гипсокартонная перегородка, а вот на бумаге… Иными словами на поэтажке не видно несущая эта стена или нет. Так вот, Техническое Заключение — тот документ, который подтверждает, что стена в вашей квартире, которую вы собираетесь демонтировать — действительно ненесущая.

Естественно, если в квартире происходит другая расстановка сантехнических приборов, изменяется конфигурация помещений, смещаются или переносятся входы в помещения, образуются проемы — не обойтись без Проекта переустройства (перепланировки, переоборудования) Вашей квартиры.
Проектную (техническую документацию — Техническое Заключение и Проект переустройства) важно заказать не только в проектной организации, имеющей лицензию на данный вид деятельности, ВАЖНО, чтобы проектная организация, разработавшая техническую документацию ИМЕЛА ВОЗМОЖНОСТИ и БЫЛА ГОТОВА СОПРОВОЖДАТЬ и ЗАЩИЩАТЬ свой проект!

3. Получить Разрешение на проведение переустройства

Итак, защита проектной документации — обязанность проектной организации (Закон г. Москвы № 22 от 07.04.2004г., Постановление Правительства Москвы от 08.02.2005г. № 73ПП)
Перечень инстанций, в которых проектная документация проходит защиту, регламентирован Распоряжением Мэра № 378 РМ от 11.04.2000г., и Постановлением Правительства Москвы от 08.02.2005г. № 73ПП.

Основные инстанции, в которых проектная документация проходит защиту, именно представителем проектной документации:

  • ГосПожНадзор;
  • ГосСанЭпидНадзор;
  • Газовая Инспекция;
  • Архитектурно-Планировочное Управление;
  • Жилищная Инспекция;
  • Балансодержатель;
  • Государственная Экспертная организация, имеющая право на выдачу экспертных заключений по оценке проектной документации;
  • Оформление страхового полиса гражданской ответственности;
  • «Авторы дома»;

Также необходимо предоставить или дать поручение собрать следующие документы:

  • выписка из домовой книги;
  • копия финансово-лицевого счета;
  • все формы исходных документов из ТБТИ;
  • нотариально заверенную копию Свидетельства о государственной регистрации права собственности (иной право устанавливающий документ);
  • иные документы.
    По времени весь этот процесс занимает от 2,5 до 4 месяцев. И естественно, это ощутимая затратная часть — рассмотрение проектной документации в инстанциях
  • дело платное, чиновниками выставляются счета, а заключения выдаются естественно только при произведенной оплате.

СПРАВКА: Должно быть очевидно, что данная работа рационально не может стоить 600, 1200, или даже 2000 у.е. Будьте внимательны — завлечением «дешевизной» на рынке этих услуг пользуются только мошенники!

Когда полный пакет документов собран осуществляется его сдача в Единое окно МОСЖИЛИНСПЕКЦИИ, где осуществляется его рассмотрение в течение 20 рабочих дней.
И только тогда выдается разрешение на проведение переустройства.

Так сколько же может стоить получение разрешения на перепланировку?

Давайте попробуем оценить. Складывается эта сумма из стоимости проектной документации, затратной части оплаты счетов инстанций за рассмотрение документации, и оплаты услуг организации
Для простоты будем иметь ввиду стандартную перепланировку в одной квартире типового дома, где планируется произвести проем в несущей стене и расширить санузел на территорию коридора.

Давайте проведем расчеты:

  1. Стоимость проектной документации (Техническое заключение + Проект перепланировки) от 1400 до 2000 $
  2. Стоимость затратной части от 1200 до 1800 $
  3. Услуги организации (из расчета 300 у.е. в месяц) от 900 до 1200 $

ИТОГО: от 3500 до 5000 у.е.